domaine viticole à vendre lot-et-garonne armagnac

Propriété en Bas-Armagnac de 55 ha, dont une quinzaine en vignes bio,
avec maison de maître et bâtiments d’exploitation
Eauze, GERS midi-pyrenees 32800 FR

Situation

Implantée au carrefour des département du Gers, des Landes et du Lot-et-Garonne, au cœur de l’appellation Bas-Armagnac, cette propriété est située entre deux villes, Eauze (capitale du Bas-Armagnac) et Cazaubon, où tous les services sont disponibles. À environ 80 km de l'aéroport de Pau. À une heure et demi de route de Bordeaux (Paris à deux heures en TGV).
Presque équidistante des aéroports de Toulouse et Bordeaux, des plages de l’océan Atlantique ou des pistes de ski des Pyrénées (140 km).

Description

Il faut se laisser guider à travers bois, champs, prairies, vignes pour découvrir ce paysage caractérisitique du Gers, souligné par la chaîne des Pyrénées qui peut apparaître au détour de quelque virage.
Une petite route communale peu fréquentée sillonne la campagne, parmi les coteaux, pour découvrir dans un environnement serein et harmonieux ce domaine authentiquement gascon. En terrain vallonné, il s’étend sur un terroir composé de boulbènes légères (limons de consistance très fine) et des sables fauves. Les eaux-de-vie y sont réputées pour leur grande finesse. D’une superficie totale d'environ 55 ha, dont presque 15 ha en vignes biologiques AOP Bas-Armagnac et IGP Côtes-de-Gascogne, d'un seul tenant qui encadrent les bâtiments. Le domaine est lui-même ceinturé d'environ 40 ha de bois. Outre de ses terres, la propriété se constitue d'une maison de maître du 19ème siècle d’environ 300 m² habitables, et d'un ensemble de dépendances d’environ 800 m² à fonction essentiellement viticole : chais à barriques, cuverie, hangar, bureaux, salle de dégustation, logement de fonction et poulailler.

La maison de maître

De plan presque carré, elle est construite en moellon et coiffée d’un toit à quatre pans couvert de tuile plate, souligné par une double génoise, signe distinctif considéré autrefois comme témoignage du statut social.
Les façades ont été enduites à la chaux dans un ton ocre rappelant l’aspect des murs en torchis caractéristique de cette région que le soleil couchant rend rayonnant.


Rez-de-chaussée
L’entrée principale, orientée à l’est comme presque toutes les maisons de Gascogne, ouvre sur un large couloir orné de carreaux de ciment à motifs polychromes. Traversant, il distribue quatre pièces de dimensions comparables.
Côté sud, un salon lumineux au plafond simplement enduit de plâtre, agrémenté d’une cheminée de marbre et éclairé en est par deux baies. Un ancien carrelage à cabochons couvre le sol.
Plus avant dans le couloir, un bureau qui pourrait aussi servir de chambre, donne sur les vignes à l’ouest. Au plafond, les poutres et les solives sont restées apparentes.
De l’autre côté du couloir, une salle à manger agrémentée d’un carrelage très coloré du 19ème siècle et d'une cheminée de marbre clair. Deux baies l'éclaire. Le plafond est ici couvert de lames droites en bois de résineux. En bout de couloir, juste avant les premières marches de l’escalier, une grande et bonne cuisine de campagne où crépite tout l’hiver un grand feu de cheminée. Elle communique avec la salle à manger et donne directement vers le nord sur une cour pavée. Carreaux de terre cuite et plafond à solives apparentes. Une petite porte dérobée ouvre sur la chaufferie qui forme une petite excroissance sur la façade ouest.

Premier étage
Le petit escalier de bois à double quart tournant dessert en son milieu une salle de bain avec toilettes. Il débouche sur un vaste palier éclairé en bout par une large porte-fenêtre qui ouvre sur un petit balcon donnant sur le parc. À ce niveau, quatre chambres, distribuées à l’identique des pièces du rez-de-chaussée, toutes couvertes d’un plancher à lames larges de peuplier, bois traditionnel des chambres dans les maisons gasconnes. Trois d’entre elles ont une salle de bains indépendante et un plafond à poutres apparentes. La dernière, sans sanitaire, a un plafond à lames droites de résineux.
En résumé, une maison simple et chaleureuse avec un confort modéré, et une âme bien gasconne.

Chai à barriques et armagnac

Bâtiment situé en retrait de la maison principale, il est divisé en deux parties en retour d'équerre. Les murs, en torchis, brique et pierre, combinaison traditionnelle, ont la particularité d'apporter une isolation parfaite. Une partie du bâtiment est attribuée au vieillissement de l'armagnac et abrite toutes les pièces d'eaux-de-vie. L'autre partie, celle à la perpendiculaire, est réservée au matériel de réception de la vendange.
Les pièces sont des fûts neufs, de chêne, d'une contenance de quatre-cents litres.

Chai de vinification et vins des Côtes-de-Gascogne

Tout en longueur, le bâtiment réservé à la vinification contient toutes les cuves en résine Epoxy, garde-vin et matériel propre à la vinification.
Un système complet de contrôle des températures assure la qualité des fermentations.
En bout de bâtiment, un petit escalier extérieur accède à une grande pièce située à l'étage et donnant sur le vignoble et l'airial. Elle est à usages variés : bureau, atelier d'artiste ou encore, lieu d'accueil pour des hôtes en surnombre.

Logement annexe

À proximité du chai de vinification, un troisième bâtiment qu'on pourrait réhabiliter à moindre coût pour y aménager un logement de fonction ou un gîte d'environ 100 m².
En rez-de-chaussée, une cuisine avec cheminée et un petit escalier qui mène à l'étage. À côté, une grande pièce éclairée en sud et est.
À l'étage, même distribution avec deux chambres et une salle de douche.
Un peu plus loin, un vaste ensemble de logements datant des années cinquante destiné à mettre à l'écart les produits phytosanitaires. Autrefois, ils abritaient les poules dans la partie haute ; les cochons, dans la partie basse. Aujourd'hui, les poules sont toujours en haut et les cochons ont cédé leur place à quelques oies au port altier.
À l'arrière de ce bâtiment, la toiture est prolongée pour abriter du matériel agricole.

Le vignoble

En Armagnac, les Romains introduisirent la vigne, les Arabes, l'alambic et les Celtes le fût. De la fusion de ces trois cultures est né l'armagnac.
Sur des sols légers, appelés « sables fauves », parfois plus composites, qualifiés alors de boulbènes, ils sont reconnus pour avantager l'expression et l’équilibre des blancs.
L'armagnac est la plus ancienne eau-de-vie de vin. Elle est produite dans le Sud-Ouest de la France depuis plus de sept-cents ans, au cœur de la Gascogne.


Appellation
La zone de production est délimitée depuis 1909 et l'Appellation d'Origine Contrôlée existe depuis 1936.
Le vignoble armagnacais couvre environ 15.000 ha répartis sur trois départements : Gers, Landes et Lot-et-Garonne.
Il est également divisé en trois terroirs :
· à l'ouest : le Bas-Armagnac.
· au centre : l'Armagnac-Ténarèze.
· à l'est : le Haut-Armagnac.
La propriété comporte 15 ha de vigne bio en production, aujourd'hui en Appellation d'Origine Protégée Bas-Armagnac.
Encépagement
Encépagement approprié à l'armagnac :
- Le baco donne aux eaux-de-vie de la rondeur, de la suavité et des arômes de fruits mûrs. C’est un cépage plus robuste, qui nécessite donc une utilisation moindre de traitements phytosanitaires.
- L’ugni-blanc est le cépage de distillation par excellence. Il donne des vins acides, peu alcoolisés, qui après distillation produisent des eaux-de-vie fines et de qualité.
Encépagement destiné à produire des Vins de Pays IGP (Indication Géographique Protégée).
- Le colombard est aujourd’hui très utilisé et valorisé. Ses arômes d'agrumes et de fruits exotiques sont appréciés en assemblages.
- Le sauvignon apporte des notes florales.
Le chardonnay favorise la structure et la longueur.
Ici, sont destinés à l'élaboration des Vins de Pays IGP blancs:
- colombard : 4ha 99a 02ca
- sauvignon : 4ha 01a 44ca
- ugni Blanc : 1ha 55a 63ca
- chardonnay : 2ha 68a 26ca
À l'élaboration de l'armagnac :
- baco Blanc : 1ha 55a 63ca
Toute cette production est en agriculture biologique (Certification QUALISUD) et cultivée en biodynamie (Certification DEMETER).
Age moyen des vignes
L'âge moyen des vignes est de dix-huit ans, tous cépages confondus.
Nombre de pieds à l'hectare
Les plantations de 1992-1993 ont été à 3.570 pieds/hectare.
Toutes les autres plantations, à partir de 1998 ont été à 4.000 pieds/hectare.
Production annuelle
Récolte 2016 : 1.306 hl
Récolte 2017 : 921 hl
Récolte 2018 : 835 hl
Commercialisation
Les eaux-de-vie distillées représentent 10% de la récolte et sont commercialisées en Hors-d’Âge, ou millésimées.
Les vins blancs représentent 80 % de la récolte, vendus en vrac aux mêmes clients depuis sept ans, en France et en Europe.
Le solde des 10% de la récolte est mis en bouteille sous le nom du Domaine en IGP Côtes-de-Gascogne blanc dont les trois-quart sont destinés à l’exportation.

Ce que nous en pensons

En l'an 1310, Maître Vital Dufour, prieur d'Eauze et de Saint-Mont, vantait en latin les quarante vertus de cette «Aygue Ardente» dans son ouvrage « Pour garder la Santé et rester en bonne forme ». Dans un monde, normalisé, à la recherche de la sécurité de produits toujours identiques, sans surprises, il y a des produits riches, des produits de vraies pépites. Pour qui reprendra ce flambeau, il faudra aimer et sentir la terre autant que l’armagnac. Unir ses propres racines à celles de la vigne, en épouser sa nature et y promener ses bottes, être un habitué de la maison, devenir un gascon. Ici, point de faux-semblants, de l’authenticité à l’état pur.

Vente en exclusivité

1 500 000 €
Honoraires à la charge du vendeur


Voir le Barême d'Honoraires

Référence 198317

Surface cadastrale 55 ha 83 a 82 ca
Surface des vignes 14 ha 79 a 98 ca
Surface du bâtiment principal 300 m2
Surface des dépendances 1000 m2

Voir le Diagnostic de Performance Energétique

Responsable régional
Lot-et-garonne


Armelle Chiberry du Vignau    +33 1 42 84 80 85

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NB: Les informations mentionnées ci-dessus résultent de notre visite sur place, mais également des informations reçues du propriétaire actuel de ce bien. Elles n’ont vocation ni à l’exhaustivité, ni à une stricte exactitude notamment quant aux surfaces relevées ou aux époques de construction. A ce titre, elles ne sauraient engager notre responsabilité.

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